부동산(내집마련)투자 하기전 알아두자!

부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말하며,사람의 거주지가 걸린 문제인 만큼 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마하다.

 

반대로 말하면 난이도에 걸맞게 안전은 확실하게 보장되며 벌 수 있는 돈도 매우 많아서 타이밍을 잘 맞춰서 팔면 큰 돈을 벌 수 있다. 따라서 부동산을 어마나 보유하고 있느냐에 따라 재산 수준이 확실하게 가려진다.

 

부동산은 매도를 원하는 시기에 적합한 매수자를 찾기가 너무 어려워서 즉시 현금화가 어려운 자산 중 하나이다. 경제침체기에는 거래부재 현상이 자주 발생하여 환금성의 문제가 너무 크다.

 

인플레이션과 같은 화폐가치가 하락할 때는 실물자산가치인 부동산에 사람들이 의존하려하기 때문에 부동산의 가치가 상승한다. 반면에 화폐가치가 상승할 때 부동산의 가치는 하락한다.

 

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례하며정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책뿐만 아니라 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다.

 

한국은 인구밀도가 굉장히 높고,책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다는 말은 과거 이야기가 되어버린 이유가 혅재 주식과 함께 규제가 심해지고 있다.

 

부동산은 주식과는 다르게 정보가 폐쇄적이며 상장기업의 주식은 재무제표를 비롯한 투자에 관한 거의 모든 정보가 투명하게 금감원 사이트 등에 공시, 공개되기 때문에, 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 비슷할 수밖에 없다. 부동산의 투자가치에 대해 일반인이 알기엔 거의 불가능하며, 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다.

 

다만 다방, 직방 등의 애플리케이션 등을 통해 정보의 폐쇄성이 조금씩 해소되고 있긴 하다.

어느날 갑자기 대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데,

주로 아파트 부녀회의 요청으로 인해서 발생한다.

이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다.

 

부동산은 전통적으로 다른 자산시장에 비해 굉장히 여성중심적인 시장이기도 하며 그 이유는 동산을 논하는 지역 맘카페나 현장 분위기를 파악하고 있는 공인중개사무소,온라인 커뮤니티 등을 둘러보면 100% 여초라고는 못하지만 분명히 남성 못지 않게 여성 전문가나 소유주들의 언어로도 많은 논의가 이뤄지는 것이 관찰된다.

 

가정경제의 가장 큰 축은 뭐니뭐니해도 결국 '내집마련'으로 상징되는 부동산이었다. 가정경제를 책임지는 여성의 내조는(맨날 듣보잡 주식 건드리다 탈탈 털리는 남편의 등짝을 후려치는) 결혼으로 인한 경력단절의 한풀이라는 자아실현의 성격까지 가미되어 가정주부들이 주도하는 양상으로 나타났다.

 

결국 부동산을 통한 자산 증식은 '바깥양반' 남성보다는 '안사람' 여성이 책임진다는 전근대사회 여성상과도 색다른 대민국의 여성상으로 진화한 것이다. 이런 현상은 경제적인 분석은 둘째치고 문화인류학적 시선으로 봐도 몹시 흥미로운 현상이다. 부동산을 여성의 일이라 여기는 사회적 관념은 정치판에서 강해지고 있는 페미니즘 열풍에도 불구하고,

 

부동산이 핫이슈였던 제20대 대통령 선거에서 부동산 정책과 관련되어 이해관계가 얽혀있는 30,40,50 여성 유권자들의 더불어민주당에 대한 호응이 미지근한 수준에 그친 원인으로 꼽히기도 한다.

 

부동산 거래절차는 자금 준비, 정보 수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다.

때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다.

 

첫번째는 매매계약이고 두번째는 임대차계약이다. 매매계약은 물권, 소유권을 이전하는 것을 의미하며 임대차계약은 임대인이 임차인에게 차임을 받는 조건으로 일정기간동안 특정한 공간을 사용하도록 빌려주는 것을 말한다.

 

계약서에 기본적으로 거래하려는 목적물의 주소 및 면적이 들어가며 당사자들의 인적사항, 금액, 계약날짜, 중도금, 잔금, 월세, 목적물 인도일시, 특약사항, 민법에 의한 관련법률내용이 들어간다.

 

임대차인 경우 계약 당사자간의 막도장 및 서명으로 거래가 성립하며 매매계약인 경우 인감도장 및 인감도장을 필요로 한다. 부동산 거래 하기전 등기부등본을 발급받아 소유권이 누구한테 있는지, 채권이 얼마나 있는지 확인하는 것을 권장하며,

 

임대차인 경우 전입신고 및 확정일자를 받아두면 건물이 경매에 넘어가도 보증금 최대 2000만원까지 배당신청을 통해 돌려받을 수 있다. 다만 소유자가 근저당권을 언제 설정했느냐에 따라 반환받을 수 있는 보증금이 달라지니 자세한 사항은 관련 법령을 참고하기 바란다.

 

대체적으로 '건물시세＞임차보증금+융자'이면 안전하다. 중개수수료의 경우 요율이 정해져있는데 거래 금액에 따라 그 한도액이 정해져 있으며, 매매교환의 경우 중개수수료 요율은 중개수수료 한도=거래금액x상한요율로 정해지며 계산된 금액에서 한도액을 초과할 수 없다.

 

부동산 중개수수료 정리가 되어 있는 포스트를 참고해보자. 인터넷에 부동산 수수료 검색을하면 간편하게 계산할 수 있으니 계약 전에 참고하면 된다. 부동산 취득시 (투자시) 납부해야하는 세금이 있는데,

 

1)취득세: 부동산 매수 시 주택은 취득가액에 따라 1% ~ 3%의 세금을 납부해야 한다.

토지(농지는 3%)나 오피스텔, 상가 등 주택이 아닌 건축물에는 4%의 세율을 부과한다. 취득 시 -1% ~ -4%의 수익률로 시작한다는 의미이며, 부동산 투자로 이익을 보려면 이보다 더 큰 투자수익을 거둬야 한다.

 

2)양도소득세: 1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 보유해야 한다. 따라서 단기 투자를 하기에 불리하다. 2주택 이상인 경우에는 6% ~ 45%의 세금이 부과된다.

 

3)재산세: 매년 주택 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액의 0.1%~ 0.4%[26]를 납부해야 한다. 여기에 재산세 도시지역분과 지방교육세가 추가로 붙는다.

 

4)종합부동산세: 주택 공시가격이 6억 원(1세대 1주택자 9억 원)을 초과하면 내야 하는 세금이다.

 

사람들은 부동산을 쉽게 사고 팔수 없기 때문에 내집마련이 남일 같이 느껴지는게 현실이다.

언젠간 내집마련을 해야 한다는 생각은 있지만 현재 집값은 직장인들의 월급만으론 집을 살수 없다.

따라서 젊을때부터 준비를 잘 해놓으면 기회가 왔을때 충분히 내집 마련이 가능할수 있다.

 

정기예적금+청약 통장은 필수 이며 정기예적금은 집값의 10% 정도는 무조건 마련되어야 한다.

직장 생활은 퇴직할때까지 해야하므로 성실히 모으다 보면 집값의10%이상을 모을수도 있다.

 

또한 청약통장을 20대부터 잘 유지해왔다면 30대에 청약(청약통장 개설기간이 길수록 유리함)으로 내집마련이 더 수월해 질수 있을거란 생각을한다.

20대에 독립을 하여 세대주로 전환하거나 (독립이 빠를수록 돈 모으기가 힘들어 비추), 부모님과 같이 살다 결혼 준비로 집 마련을 해야한다면 무주택 기간이 길기 때문에 신혼부부특공 ,청년주택에 당첨될 확율이 높다.

 

만약 청약에 당첨 되어 실거주 기간 3년을  지키고 난다음 대출금이 부담스럽다면 전세 세입자를 구하여 전세보증금으로 대출을 상환하고 세입자 거주기간 2년이 지났을시 집값의 거래를 보고 판단해도 늦지않다.

 

내집마련을 한번이라도 해본 사람은 이때부터 부동산에 관심이 생겨 많은 공부를 하기 시작한다.

그러나 한번도 마련해 보지 못한 사람은 집값은 언젠간 일본처럼 폭락 할것이다. 라고 생각하면서

내집마련에 대한 부정적인 생각만 한다. 그러나 내집마련을 해보고 내집이 나에게 주는 안정감,행복감,성취감, 느껴보고 판단 하는것도 나쁘지 않다고 생각한다.

 

그만큼 똘똘한 한 채를 마련해 보고 부동산투자가 꼭 나쁜 것만은 아니다. 라는 사실을 알려주고 싶은 것이었다.

계획 없이 갑자기 지금 안 사면 영원히 못 살 것 같아 영혼까지 끌어다 투자해서 집을 사거나 갭투자 욕심을 부려 무리하게 부동산을 사는 순간 스스로 힘든 삶을 만드는  것이며 소중히 모은 자신을 잃을 수도 있기 때문이다. 20대부터 계획을 잘 짜서 단계를 밟아가며 준비하면 내 생활이 좀 더 안정적으로 바뀔 수 있다는 사실을 알려주고 싶은 것이다.

사람은 언젠간 나이를 먹고 노후 준비가 필요하기 때문에 현금 준비가 안 되어 있다면 부동산만으로도 노후 자금이 될 수 있기 때문이다.

 

부동산은 예측하기 어려운 대표적인 경제영역이다 매매에 대한 책임은 결국 본인이 지는 것이라는 것을 명심하고 매매함에 있어 항상 신중할 필요가 있다. 일부 투자자들은 자칭 부동산 전문가에게 수업료 등 각종 명목으로 돈 뜯기고 제대로 된 분석조차 하지 않은채 투자했다 패가망신하는 경우도 방송 등에 꽤 소개되고 있으니 주의해야 하며 지역에 따라, 연식에 따라, 규모에 따라, 용도에 따라 양상이 천차만별이다. 각 분야의 전문가가 따로 있으며, 부동산 전문가를 구별해내기 위해서라도 기본적인 공부는 필요하다.

 

장기적인 부동산 추세에 영향을 주는 요소들은 아래와 같으니, 숙지하고 지역별로 관련 정보를 수집하면 최악의 선택은 피할 수 있을 것이다. 특히 중요한 것은, 전국 통계와 서울 통계는 아주 다르다는 점이다. 한국의 부동산은 수도권과 비수도권으로 분화되어 있다.  부동산 거래는 거시경제도 중요하지만 현장을 봐야 한다는 것은 거시경제 이상으로 중요하다.  절대로 투기의 대상이 아니라 주식은 기업의 미래가치와 안정성을 보고 사듯 부동산도 입지와 현장을 봐야 정답이 보이는 법이다.